#новости@smkv
Владеть долей в квартире — дело не очень благодарное, не слишком удобное и отнюдь не самое инвестиционно-привлекательное. Но иногда других вариантов нет. Какие особенности связаны с пользованием и распоряжением микродолями.
Желающим приобрести долю в квартире придется для начала вспомнить школьный курс математики — раздел дробей. На момент публикации в базе Циан значилось 371 объявление о продаже долей. Звучат заголовки так: «241/500 квартиры», «5/24 квартиры» или, например, «14/100 квартиры».
Тем, кто дроби щелкает как орехи, несколько заданий посложнее: «0,31 квартиры» или «0,29 квартиры». Решение задач простое — по сути это просто треть квартиры, которую счастливому новоселу придется делить с другими собственниками.
Адвокат объяснит всю эту математику с юридической точки зрения.
ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ
В контексте недвижимости доля бывает разная: большая, маленькая и даже ничтожная. Последняя, кстати, практически универсальна: с ее помощью удастся стартовать в большом городе, а некоторые благодаря ей манипулируют остальными дольщиками. Она способна мешать и быть препятствием на пути к жилью мечты, а может спасти в непредвиденной ситуации, когда собственник не оценил реальные риски финансовой сделки. Долю легко утратить по принуждению и по решению суда — этот момент тоже надо учитывать.
При возникновении права собственности на долю в квартире, появляются и сособственники, с которыми придется считаться. Статья 244 Гражданского кодекса РФ гласит, что «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности». Это значит, что доли или определены (тогда мы имеем дело именно с долевой собственностью), или нет (тогда это совместная собственность).
Разделить недвижимость никак нельзя? Возникает общая собственность. При этом доли приходится определять по договоренности или через суд.
ЕСЛИ НИКТО НИЧЕГО НЕ ПОДЕЛИЛ ПО СОВМЕСТНОМУ УСМОТРЕНИЮ И ДОГОВОРЕННОСТИ, ТО ДОЛИ СЧИТАЮТСЯ РАВНЫМИ.
Если кто-то что-то улучшил в общем имуществе, он имеет право на увеличение своей доли.
РАСПОРЯЖЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ДОЛЯМИ
Распоряжаться долями допустимо только при общем согласии других собственников. Если кто-то из собственников решил снести перегородку в санузле, чтобы влезла стиральная машина (вопросы перепланировки оставим за бортом), придется получить согласие всех остальных собственников.
То же касается и намерения продать свою долю кому-то другому — сперва придется поинтересоваться, что по этому поводу думают остальные дольщики. Приоритетное право на покупку — именно у них: по закону вы обязаны нотариальным письмом предложить им выкупить свою долю за свою стоимость.
Только после отказа или молчания вы вправе выставить такую долю на продажу и вселить вместо себя постороннего человека, даже если за стенкой в комнате сидят ваши родственники.
Пользоваться долевым имуществом тоже необходимо с учетом интересов других собственников, а если переговоры о полке в кладовке заходят в тупик, порядок пользования устанавливает суд.
СКУПЩИКИ ДОЛЕЙ
Быть собственником доли в квартире — удовольствие сомнительное. С учетом того, что часть вопросов приходится решать через суд, рано или поздно собственники окончательно утрачивают взаимопонимание друг с другом. В таких условиях разъехаться становится совсем сложно. В этот момент в игру вступают профессиональные скупщики долей.
Первое, что предлагает рынок, — копеечная по сравнению со стоимостью целой квартиры или даже комнаты цена доли. В Москве стоимость доли начинается от 100 тыс. рублей. Продать долю первому встречному без согласия всех собственников не выйдет, но есть одна лазейка: оформить дарственную на незначительную часть этой же незначительной доли.
И тут 1/10 приобретает мрачные перспективы для прочих сособственников. Договор дарения не требует от собственника доли согласия сособственников — подарив 1/100 от своей 1/10, вы открываете счет на дни, когда в квартиру заселится третье лицо.
После внесения изменений в реестр новый собственник по договору дарения становится таким же собственником, владеет общей собственностью и теперь сам может являться тем самым покупателем оставшейся части доли. После согласия на вашу сумму и заключения договора купли-продажи новый собственник заходит в квартиру на законных основаниях.
СКУЧНАЯ ИСТОРИЯ
Дальше — банальная история. Если у прочих собственников не хватило ума договориться с родственником, они получают чужого человека, который объявляет, что остается жить с ними. Способ избавиться от такого «счастья» — выкупить вашу бывшую 1/10 за озвученную цену. Обычно сумма «разъезда» в зависимости от района колеблется от 1 до 5 млн рублей за казалось бы незначительную долю.
Правда, такие скупщики предлагают и другой вариант, если у вас есть время и желание: сдать долю третьему лицу, после заселения которого у вас выкупят долю по вашей цене. При этом вы оплатите услуги профессионального соседа или того самого содольщика с 1/100 от вашей доли.
В результате реально получить 0,5–4,5 млн рублей за вычетом услуг профессиональных скупщиков.
В подобных случаях рекомендация одна — договариваться с родственником до прихода профессиональных скупщиков-собственников. В противном случае принципиальное игнорирование интересов содольщика приводит к неприятному соседству, а устранение проблемы потребует в разы больших вложений. Цена камня преткновения, которая еще вчера составляла несколько сотен тысяч рублей, увеличивается до миллионов.
ДОСТОИНСТВА ДОЛЕЙ
Долю в столичной квартире в некоторых случаях получится купить за 300 тыс. рублей: если она совпадает с размерами комнаты, то это отличный бюджетный вариант собственного жилья. Не исключено, что позже удастся договориться с другими собственниками и продать уже не столько долю, сколько комнату. А продажа комнаты в Москве по рыночной цене вполне способна потянуть на «однушку» в Московской области или дать шанс приобрести жилье требуемой площади в ипотеку.
Владея долей, вы получаете право на прописку — она понадобится для получения медицинской помощи, увеличенной пенсии, зачисления ребенка в детский сад.
Не следует забывать и о такой опции, как право выкупа квартиры у других собственников — напомним, именно к вам они обязаны прийти при желании продать свою долю.
ВАЖНЫЙ МОМЕНТ: НИКОГДА НЕ СЛЕДУЕТ ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ ПОД ЗАЛОГ ДОЛИ — СЛИШКОМ ЛЕГКО ПОПАСТЬСЯ НА УДОЧКУ МОШЕННИКОВ И ЛИШИТЬСЯ ДОЛИ ВООБЩЕ.
Если же вас шантажируют сособственники, а их доля ничтожно мала, вы сами вправе обратиться в суд, который принудит передать вам требуемую долю. На основании решения суда вы сможете выкупить долю по небольшой цене и стать полноценным собственником целой квартиры.
Неразумно включать в число собственников лиц, в адекватности которых вы не уверены: есть риск, что они превратятся в профессионального сособственника. В результате он не только займет свое место в квартире по решению суда, но еще и поднимет все документы по перепланировке, чтобы вам пришлось вернуть стенку на место и выделить полноценную комнату такому соседу.
______________________
Вы можете задавать интересующие вопросы в ОБСУЖДЕНИЯХ или в комментариях к данному посту ✍🏻
Наши юристы выберут самые актуальные и сложные вопросы и ответят на них 📢
★★★★★★★
ЗАДАТЬ ВОПРОС 👉🏻 https://vk.cc/av0O9h
#Сменикварти_ру #1001АН #Metri-X #самая_крупная_сеть_агентств_недвижимости #Риелтор #Специалист_по_недвижимости #работа
